DMCA.com Protection Status

Đặt cọc mua bán nhà sao cho an toàn?

đặt cọc mua bán nhà sao cho an toàn

Việc mua bán hay chuyển nhượng những tài sản có giá trị lớn như nhà cửa, đất đai thưởng không tránh khỏi những rủi ro bất ngờ. Thực tế cho thấy rất nhiều người sau khi đã ký kết giấy đặt cọc mua bán, chuyển nhượng nhưng bên bán vẫn hủy hợp đồng vì có người trả giá cao hơn. Việc làm này khiến người mua phải gánh chịu những thiệt hại nặng nề về mặt tài chính. Nguyên nhân của rủi ro được xác định là bởi thiếu sót, bất cẩn trong quá trình ký giấy đặt cọc nhà đất. Vậy đặt cọc mua bán nhà sao cho an toàn là nội dung chính sẽ được Thành Nhân Tây Nguyên gửi tới chúng ta trong bài viết này.

Giấy đặt cọc nhà đất là gì?

Giấy đặt cọc nhà đất

Giấy đặt cọc nhà đất là gì? Đặt cọc mua bán nhà sao cho an toàn? Trước khi trả lời những câu hỏi này, chúng ta sẽ lần lượt tìm hiểu “đặt cọc” và “đặt cọc nhà đất” là gì?

Đặt cọc

Đặt cọc là một trong các biện pháp đảm bảo được quy định tại khoản 1 điều 328 Bộ luật dân sự (2015), theo đó:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kinh khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Đặt cọc nhà đất là gì?

Từ định nghĩa về “đặt cọc” nêu trên, chúng ta có thể hiểu “đặt cọc nhà đất” theo cách hiểu như sau:

“Đặt cọc nhà đất là việc bên mua nhà đất giao cho bên bán nhà đất tài sản đặt cọc trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất”.

Giấy đặt cọc nhà đất là gì?

Việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích đảm bảo việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ mang mục đích đảm bảo việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó.

Thỏa thuận đặt cọc nói chung và thỏa thuận đặt cọc nhà đất nói riêng phải được lập thành văn bản. Văn bản này gọi là “giấy đặt cọc nhà đất”.

Trong trường hợp 2 bên chỉ thỏa thuận miệng thì thỏa thuận đó không có giá trị pháp lý và khi xảy ra mâu thuẫn, pháp luật không can thiệp.

Đặt cọc mua bán nhà sao cho an toàn?

đặt cọc mua bán nhà sao cho an toàn

Trước khi ký giấy đặt cọc nhà đất

Đối với giai đoạn trước khi ký giấy đặt cọc nhà đất, bên mua nhà đất cần lưu ý 2 vấn đề:

Xác định về tính hợp pháp của bất động sản

Theo đó, bên mua cần xác định:

  • Bất động sản đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
  • Bất động sản có đang trong quá trình tranh chấp hay có đang là đối tượng đảm bảo của một giao dịch nào đó không?
  • Bất động sản có đang bị cầm cố, thế chấp không?

Ngoài ra, bên mua cũng cần xác định rõ loại đất mà mình đang giao dịch để phù hợp với mục đích sử dụng.

Xác định chủ sở hữu của bất động sản

Về vấn đề này, bên mua cần xác định:

  • Ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản?
  • Bất động sản là tài sản sở hữu cá nhân hay tài sản đồng sở hữu?
  • Chủ sở hữu bất động sản có đầy đủ trách nhiệm dân sự để thực hiện giao dịch không?

Trong khi ký giấy đặt cọc nhà đất

Tương tự giai đoạn trên, ở giai đoạn ký giấy đặt cọc nhà đất, bên mua cũng cần lưu ý về một số vấn đề, bao gồm:

Xác định chủ thể sẽ ký giấy đặt cọc nhà đất

Chủ thể ký kết sẽ là chủ thể có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương đương.

Trường hợp có giấy ủy quyền từ chủ sở hữu thì cần phải xác định giới hạn ủy quyền của người được ủy quyền để không xảy ra trường hợp vượt quá giới hạn ủy quyền.

Việc ủy quyền phải được thành lập bằng văn bản và có công chứng thì mới được xem là hợp pháp.

Xác định đối tượng đặt cọc

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 thì đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Đó có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch (mục 1 khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP) chứ không thể là quyền tài sản.

Các tài sản là đối tượng của biện pháp đặt cọc phải thuộc sở hữu của bên đặt cọc hoặc có thể thuộc sở hữu của người khác nhưng phải được chủ sở hữu đồng ý (mục 1 khoản 1 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP).

Bên cạnh đó, các tài sản này cũng phải là những tài sản được lưu thông dân sự và tính được giá trị. Các vật cấm lưu thông dân sự hoặc hạn chế lưu thông thì không thể là đối tượng của đặt cọc.

Nếu sử dụng tiền làm đối tượng đặt cọc thì tiền phải là đồng Việt Nam, không phải đồng ngoại tệ (điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối sửa đổi, bổ sung 2013). Các hợp đồng ký kết sử dụng đồng ngoại tệ đều bị vô hiệu.

Xác định mục đích đặt cọc

Việc các bên chỉ ra mục đích đặt cọc là nhằm xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Như đã nói ở trên, việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích đảm bảo việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ mang mục đích đảm bảo việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó.

Trong trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Xác định về nội dung giấy đặt cọc

Về cơ bản, nội dung của hợp đồng hoặc giấy đặt cọc nhà đất phải tuân thủ theo các quy định chung về hợp đồng dân sự để đảm bảo chặt chẽ tính pháp lý:

  • Quy định rõ ràng về tài sản đặt cọc
  • Mục đích của giấy đặt cọc hoặc hợp đồng đặt cọc
  • Phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán tiền cọc
  • Thỏa thuận về giá bán trên giấy hoặc hợp đồng công chứng
  • Cam kết thời gian và địa điểm về thời gian ký giấy hoặc hợp đồng công chứng, thời gian bàn giao nhà đất
  • Thỏa thuận về trách nhiệm và chi phí làm thủ tục chuyển nhượng
  • Thỏa thuận về điều khoản phạt cọc, trách nhiệm của các bên

Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên

Đối với bên nhận đặt cọc
  • Nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản và không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
  • Nghĩa vụ không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, trừ trường hợp bên đặt cọc đồng ý.
  • Nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ những nội dung đã ký kết trong giấy hoặc hợp đồng đặt cọc nhà đất.
  • Quyền chấm dứt hiệu lực của giấy hoặc hợp đồng đặt cọc nhà đất và nhận bồi thường từ bên đặt cọc khi bên đặt cọc vi phạm nội dung thỏa thuận.
Đối với bên đặt cọc
  • Nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ những nội dung đã ký kết trong giấy hoặc hợp đồng đặt cọc nhà đất.
  • Quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc, ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
  • Quyền chấm dứt hiệu lực của giấy hoặc hợp đồng đặt cọc nhà đất và nhận bồi thường từ bên nhận đặt cọc khi bên nhận đặt cọc vi phạm nội dung thỏa thuận.

Sau khi ký giấy đặt cọc nhà đất

  • Sao y giấy đặt cọc nhà đất và những giấy tờ cần thiết thành nhiều bản để thuận tiện cho các bước thủ tục hành chính tiếp theo.
  • Chuẩn bị tài chính. Trường hợp phải vay ngân hàng thì nên liên lạc sớm để hỏi về thủ tục cho vay.
  • Giải quyết với người thuê hiện tại trong trường hợp căn nhà đang có người thuê.

Để kịp thời nắm bắt những thông tin mới về thị trường bất động sản, nhà đầu tư vui lòng liên hệ Công ty Cổ phần Địa ốc Thành Nhân Tây Nguyên (Thành Nhân Tây Nguyên). Trải qua nhiều năm hình thành và phát triển, Thành Nhân Tây Nguyên tự hào là đơn vị phân phối và đầu tư bất động sản thứ cấp chuyên nghiệp tại khu vực Tây Nguyên.

 

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

0703 0 1 3 5 7 9